به نقل از «ایران اکونومیست»

آمارهای سوخته از بازار مسکن

تاریخ انتشار: ۲۱ مرداد ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۸۴۳۵۹۷۷

گزارش منتشر شده از بازار مسکن توسط مرکز آمار مربوط به سال 1400 و سوخته است.

   چشم‌‌‌انتظاری برای انتشار آمار جدید از نبض بازار مسکن همچنان ادامه دارد؛ کما اینکه اطلاعات بخش مسکن در تازه‌‌‌ترین گزارش مرکز آمار ایران موسوم به «شاخص‌‌‌های کلان اقتصادی و اجتماعی مرداد ۱۴۰۲» کاملا سوخته و مرتبط با اعداد و ارقام سال ۱۴۰۰ است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!  

 گزارشی که به تازگی مرکز آمار ایران از نبض بازار فروش و اجاره مسکن در کشور منتشر کرده است، حاوی آمارهای قدیمی و غیر‌قابل استناد در وضعیت امروز است. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات شهر تهران در پایان سال 1400 حول و حوش 35 میلیون تومان بود که این رقم اکنون حتی برای خرید یک واحد آپارتمان سرپا در جنوبی‌‌‌ترین و ارزان‌‌‌ترین مناطق پایتخت نیز کفایت نمی‌‌‌کند. در حال حاضر قیمت پیشنهادی آپارتمان‌‌‌های مسکونی نوساز و کم‌‌‌سن در بازار مسکن محله‌‌‌هایی مثل میدان امام حسین(ع)، دولت‌‌‌آباد، زمزم و... در فایل‌‌‌های موجود عموما بین 45 تا 65 میلیون تومان است. همچنین تازه‌‌‌ترین برآوردها از نبض بازار مسکن تهران که نقش پیشتاز را در تحولات بازار مسکن کشور ایفا می‌‌‌کند، حکایت از آن دارد که میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در حال حاضر نسبت به پایان سال 1400 تقریبا دو برابر شده است.

 

با این حال مرکز آمار در صفحه 49 گزارش شاخص‌‌‌های اقتصادی و اجتماعی مرداد 1402 که به تازگی منتشر کرده، یک نمودار میله‌‌‌ای از «نسبت هزینه خالص مسکن به کل هزینه خانوار شهری به تفکیک استان‌‌‌ها» مربوط به سال 1400 را منتشر کرده است. شرایط بازار مسکن تحت‌تاثیر انتظارات تورمی و تورم عمومی بالا در سال 1401 و ماه‌‌‌های سپری شده از سال 1402 به حدی تغییر کرده است که به هیچ وجه با وضعیت سال 1400 قابل مقایسه نیست. 1400 تنها سال تنفس بازار مسکن به لحاظ سطح تورم از ابتدای سال 97 تاکنون بوده و به جز آن سال استثنایی که تغییرات یکساله قیمت مسکن در تهران حول و حوش 20‌درصد بود، در همه سال‌‌‌های دیگر قبل و بعد از 1400 وضعیت کاملا متفاوتی در این بازار چه در تهران و چه در بسیاری از شهرهای پرتقاضای بازار مسکن در کشور حاکم بوده است. انتظاری که از نهاد رسمی انتشار آمار در کشور می‌‌‌رود این است که با حداقل فاصله زمانی، داده‌‌‌های معتبر بازارهای مختلف را استخراج و اطلاعات آن را منتشر کند. طبیعی است مادامی که ارکان سیاستگذاری بخش مسکن اطلاعات به‌‌‌روز و قابل استنادی از تحولات بازار مسکن در اختیار نداشته باشند، نمی‌توانند تصمیمات موثری برای سامان‌‌‌بخشی به این بازار اتخاذ کنند. نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانوارهای شهری در حال حاضر به مراتب بیشتر از ارقامی است که در گزارش اخیر مرکز آمار آمده است اما جای خالی آمار به‌‌‌روز و تازه در این گزارش دست‌‌‌کم در بخش مسکن کاملا مشهود است.

از دیگر آمارهای سوخته مرتبط با بخش مسکن که در این گزارش قید شده است، آمار مربوط به پروانه‌‌‌های ساختمانی کشور (صفحه 121 گزارش) است که مربوط به زمستان 1401 بوده و این در حالی است که عموم شهرداری‌‌‌های کشور و مشخصا شهرداری کلان‌شهری مثل تهران، آمار روزآمد و ماهانه مربوطه از این حوزه را در اختیار دارند و طبعا قابل رجوع از سوی مرکز آمار بوده اما ظاهرا به آن مراجعه نشده است.  

همچنین در صفحه 123 اطلاعات قیمت و اجاره مسکن کشور از زمستان 1400 یعنی بیش از پنج فصل گذشته منتشر شده و این در حالی است که ماه‌‌‌هاست فعالان بازار مسکن و کارشناسان چشم‌‌‌انتظار آمارهای جدید و رسمی از تحولات بازار مسکن در تهران و کشور هستند تا بر مبنای آن بتوانند تحلیل دقیق‌‌‌تری از تحولات این بازار داشته باشند. در چنین شرایطی انتشار گزارش‌‌‌های سوخته از سوی نهاد مرجع آمار کشور تامل‌‌‌برانگیز و شاید اعجاب‌‌‌انگیز است.

 

«دنیای اقتصاد» بارها در ماه‌‌‌های اخیر و به دنبال توقف انتشار گزارش‌‌‌های رسمی ماهانه از تحولات بازار مسکن شهر تهران، تبعات خاموشی چراغ راهنمای بازار مسکن را به شکل متضرر شدن خریداران مصرفی هشدار داده بود. واقعیت این است که انتشار آمارهای سوخته و در دسترس نبودن آمار و اطلاعات متقن و جدید دست برخی ذی‌نفعان رشد قیمت در بازار مسکن نظیر سوداگران و سفته‌‌‌بازان را باز می‌‌‌گذارد که از اطلاعات ناقص به نفع ملتهب کردن بازار استفاده کنند. به عنوان مثال آنها می‌توانند ادعا کنند منطقه‌‌‌ای که آنها در حال فعالیت ملکی در آن هستند در زمره مناطق افزایشی بوده و حتی درباره میزان افزایش قیمت نیز غلو و ادعا کنند که قیمت در این منطقه جهش کرده است. به این ترتیب ابهام درباره وضعیت بازار مسکن با وجود این اظهارنظرهای توصیفی و ناقص می‌تواند به زیان برقراری ثبات در این بازار تمام شود.

 

   

منبع: ایران اکونومیست

کلیدواژه: تحولات بازار مسکن مرکز آمار بخش مسکن سال 1400

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت iraneconomist.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایران اکونومیست» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۸۴۳۵۹۷۷ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

جمعیت خانه‌ندار‌ها

جمعیت «فاقد مسکن ملکی»، اما متقاضی صاحب‌خانه‌شدن، براساس یک سرشماری متفاوت در سطح کشور، سنجش شد. طی ۲ سال گذشته، نزدیک به ۵میلیون خانوار برای «مسکن دولتی» در سامانه مخصوص این طرح ملی ثبت‌نام کرده‌اند و با فیلتر‌های دولت، محرز شده که «فاقد خانه» هستند. این میزان تقاضای انباشته، پیام مشخص از بازار مسکن دارد.

به گزارش دنیای اقتصاد، روند ثبت نام خانوار‌های فاقد مسکن برای مسکن دولتی، آمار جدیدی از «خانه ندارها» را اعلام می‌کند. آمار‌های مربوط به تعداد خانوار‌های متقاضی مسکن دولتی نشان می‌دهد در حال حاضر، حدود ۵ میلیون خانوار فاقد مسکن ملکی در کشور وجود دارد که طی سال‌های اخیر موفق به خرید مسکن از بازار نشده اند. هر چند آمار مربوط به خانوار‌های فاقد مسکن ملکی و مستاجر، در کشور به مراتب بیش از این میزان (حدود دو برابر) است، اما آمار‌های مربوط به روند ثبت‌نام متقاضیان طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال (طرح نهضت ملی مسکن)، نشان می‌دهد طی دو سال اخیر حدود ۵ میلیون متقاضی فاقد مسکن شناسایی شده‌اند. این متقاضیان به لحاظ یک شرط مهم این طرح، یعنی عدم‌برخورداری از مسکن ملکی (نداشتن خانه)، مورد تایید دولت قرار گرفته اند. این خط کش دولتی یعنی آمار خانه ندار‌های ثبت نام‌کننده در طرح نهضت ملی مسکن، نشان‌دهنده دو پیام مهم برای بازار و سیاستگذار مسکن است.

آمار اخراجی‌های بازار مسکن

بر اساس آمار‌های موجود، از ابتدای طرح نهضت ملی مسکن تاکنون، حدود ۵ میلیون متقاضی ورود به این طرح، به عنوان جمعیت فاقد مسکن ملکی، شناسایی شده اند. در واقع این ۵ میلیون متقاضی، افرادی هستند که شرایط اولیه ورود آن‌ها به طرح خانه سازی دولتی که نداشتن مسکن ملکی، اولین و مهم‌ترین آن‌ها محسوب می‌شود، برای دولت محرز شده است. این افراد همان خانوار‌هایی هستند که بعد از اتمام ثبت نام‌های مسکن مهر از حدود یک دهه قبل، به‌رغم آنکه متقاضی خرید مسکن بوده اند، اما به دلیل ضعف قدرت خرید و جهش‌های مکرر قیمتی، موفق به خرید مسکن مطابق با سازوکار‌های بازار نشده اند. با فرض اینکه تا اوایل دهه ۹۰ (مقطع زمانی اتمام ثبت نام مسکن مهر)، خانه ندار‌های متقاضی مسکن دولتی در این طرح ثبت نام کردند، از زمان اتمام این ثبت نام‌ها تاکنون (یک دهه اخیر)، به طور متوسط سالانه حدود ۵۰۰‌ هزار تقاضای جدید برای خانه دار شدن، موفق به خرید مسکن از بازار نشده‌اند و طی دو سال اخیر همزمان با شروع ثبت نام طرح جدید خانه سازی دولتی، اقدام به ثبت نام در سامانه دولت کرده‌اند.

این اولین پیام از آمار خانه ندار‌ها بر اساس تعداد ثبت نام کننده‌های طرح نهضت ملی مسکن است که مالک نبودن آن‌ها برای دولت محرز شده است. نکته معناداری که در این پیام نهفته است آن است که در همین سال‌ها یعنی در یک دهه اخیر -فاصله اتمام ثبت نام برای مسکن مهر تا دو سال اخیر که از ثبت نام متقاضیان مسکن ملی سپری می‌شود- جمعیت سالانه تشکیل خانوار‌های جدید ناشی از ازدواج، به همین میزان (سالانه ۵۰۰‌ هزار ازدواج) و حتی کمی بیشتر بوده است. این موضوع نشان می‌دهد عملا از اوایل دهه ۹۰ تاکنون بخش زیادی از خانوار‌های جدید امکان خرید مسکن از بازار را نداشته و به محض شروع ثبت نام برای طرح نهضت ملی مسکن (ساخت سالانه یک میلیون مسکن)، اقدام به ثبت نام کرده اند. این موضوع اولین پیام از روند ثبت نام در طرح نهضت ملی مسکن است.

چرا نصف خانه ندار‌ها منصرف شدند؟

پیام دوم مربوط به ریزش نصف جمعیت خانه ندار متقاضی مسکن دولتی، از آمار متقاضیان فعال نهضت ملی مسکن است. در حالی که از ابتدای شروع این طرح-دو سال اخیر- حدود ۵ میلیون متقاضی که مالک نبودن آن‌ها به تایید دولت رسیده است اقدام به ثبت نام کردند، اما تازه‌ترین آمار‌ها نشان می‌دهد از این تعداد تنها ۲ میلیون و ۵۰۰ متقاضی (خانوار)، به فهرست متقاضیان فعال وارد شده اند. ریزش متقاضی فعال نسبت به جمعیت خانه ندار متقاضی در واقع پیام دوم این ثبت نام هاست. اما ماجرا چیست؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد طی دو سال اخیر، معادل نصف خانوار‌هایی که صاحبخانه نیستند، متقاضی فعال مسکن دولتی شده‌اند. یعنی تنها ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار خانوار از ۵‌میلیون خانوار متقاضی واجد شرایط اولیه، نسبت به تکمیل فرآیند ثبت نام و وارد شدن به مسیر پرداخت آورده نقدی، اقدام کرده اند و در فهرست «ثبت نام قطعی» تحت عنوان «متقاضی فعال» قرار گرفته اند. این ریزش متقاضیان دست کم به دو علت رخ داده است؛ اولین علت می‌تواند به مطلوب نبودن جانمایی‌های تعیین شده برای ساخت این واحدهامربوط باشد. به دلیل محدودیت در تامین زمین، بخش زیادی از واحد‌هایی که قرار است در قالب این طرح ساخته شوند به‌خصوص در کلان‌شهرها، در حومه این شهر‌ها و مناطقی که در آن‌ها مشکلی برای تامین زمین وجود ندارد، جانمایی شده اند. این موضوع برای بخشی از جمعیت متقاضی این طرح، مطلوب نیست و منجر به انصراف آن‌ها از ادامه راه شده است.

اما، یک علت مهم دیگر مربوط به ناتوانی مالی گروه دیگری از این متقاضیان است که بعد از اطلاع از شرایط و هزینه‌های مربوط به ادامه پروسه ثبت نام در طرح خانه سازی دولتی، به ناچار از ادامه راه بازمانده اند. یک شرط مهم تعیین‌شده در طرح نهضت ملی مسکن، توانایی تامین آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی و همچنین توانمندی مالی برای پرداخت اقساط ماهانه وام ۵۵۰ میلیون تومانی است.

با توجه به تازه‌ترین برآورد‌ها از هزینه تمام‌شده خانه‌های دولتی ساز در قالب این طرح که اخیرا از سوی بعضی مسوولان نیز اعلام شده است، متقاضیان باید علاوه بر توان بازپرداخت تسهیلات بانکی ۵۵۰ میلیون تومانی، حول و حوش ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان به عنوان سهم آورده متقاضی (به قیمت امروز) پرداخت کنند. این دو پیام از روند ثبت نام‌های طرح خانه سازی دولتی (ساخت یک میلیون مسکن در سال) که هر دو مربوط به سمت تقاضای این طرح است، از سوی دیگر نشان‌دهنده آسیبی است که روند جهش قیمت مسکن در سال‌های اخیر به تقاضای مصرفی مسکن وارد کرده است و از سوی دیگر ناموازنه بین سطح درآمدها، قدرت پس انداز و قدرت خرید خانوار‌ها در یک دهه گذشته را نشان می‌دهد.

علاوه بر دورتر شدن مسیر دسترسی خانوار‌ها به مسکن در سال‌های اخیر به دلیل جهش‌های مکرر قیمت واحد‌های مسکونی، عدم‌رشد درآمد واقعی خانوار‌ها متناسب با سطح تورم و رشد قیمت مسکن، عملا بخش زیادی از خانوار‌ها برای خانه دار شدن از مسیر بازار، به بن بست رسیده اند. ۵ میلیون خانوار فاقد مسکن ثبت نام‌کننده در طرح نهضت ملی، بخشی از این خانوار‌ها هستند که در نهایت ۲.۵ میلیون خانوار از آن‌ها موفق به ورود به مرحله بعدی به عنوان متقاضی فعال شدند. این موضوع نشان می‌دهد که عوامل و متغیر‌های بیرونی بازار مسکن در یک دهه گذشته چگونه دسترسی خانوار‌ها به مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده است.

اما موضوع به همین جا ختم نمی‌شود. آمار‌ها نشان می‌دهد از این ۲.۵ میلیون خانوار هم تاکنون کمتر از ۸۰۰ هزار خانوار دارای قرارداد بانکی و تسهیلاتی هستند. در واقع، تاکنون تنها با حدود یک‌سوم جمعیتی که براساس ارزیابی خود توان پرداخت آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی را داشته اند، قرارداد بانکی و تسهیلاتی امضا شده است. بخش قابل‌توجهی از این جمعیت تاکنون به طور میانگین بیش از ۴۰ میلیون تومان پرداخت کرده اند. میانگین پرداختی همه آن‌ها زیر ۲۰۰ میلیون تومان است. این در حالی است که با برآورد‌های فعلی مربوط به هزینه ساخت این واحد‌ها به قیمت امروز، هر متقاضی باید دست کم حول و حوش ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان به عنوان آورده نقدی پرداخت کند. اختلاف بین این دو رقم نشان‌دهنده شرایط سختی است که در مسیر تامین نیمی از هزینه ساخت این واحد‌ها پیش روی متقاضی و دولت قرار دارد.

۴۰۰‌ هزار واحد در مرحله وام

اما علاوه بر سمت تقاضا، از سمت عرضه نیز وضعیت چندان مطلوب نیست؛ بر اساس آمار‌های شبکه بانکی تاکنون حدود ۴۰۰‌ هزار واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن دارای قرارداد مشارکت مدنی بین بانک و سازنده است. این موضوع به این معناست که به همین تعداد، واحد مسکونی در پروسه دریافت وام بانکی قرار گرفته‌اند.

در حالی که بر اساس برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی هم اکنون باید حدود دو میلیون واحد با استفاده از وام بانکی و آورده متقاضی در حال ساخت باشد. البته از آنجا که بر اساس مصوبه سال گذشته شورای پول و اعتبار وام ۵۵۰ میلیون تومانی ساخت تنها به ساخت روی زمین‌های دولتی (۹۹ ساله) تعلق می‌گیرد و بخشی از این طرح در قالب ساخت خودمالکی مشمول این تسهیلات نیست، ممکن است بخش دیگری از این واحد‌ها از آنجا که در مدل‌های دیگری از تامین مالی قرار گرفته اند، در این آمار لحاظ نشده باشند. اما اگر ملاک تامین مالی پروژه‌ها عملکرد شبکه بانکی باشد، در برش دو ساله، به جای دو میلیون واحد مسکونی تاکنون تنها ۴۰۰‌ هزار واحد در پروسه دریافت وام قرار گرفته‌اند.

چالش سمت عرضه چیست؟

در حالی که آمار‌های مربوط به تامین زمین در طرح نهضت ملی مسکن، نشان‌دهنده سطح بالایی از تامین اراضی برای ساخت است، اما اینکه روند ساخت‌وساز با اختلاف محسوس پایین‌تر از حجم تامین زمین است، به یک عامل مهم مربوط می‌شود.

این عامل مهم وجود چالش سمت عرضه در ورود به این طرح و مربوط به مسیری است که سازنده‌ها به لحاظ تعیین قیمت ساخت به عنوان مهم‌ترین توافق آن‌ها با دولت، در آن قرار گرفته‌اند. در برخی از قرارداد‌هایی که نیمه سال گذشته با گروهی از انبوه سازان برای ساخت مسکن روی اراضی ۹۹ ساله دولتی بسته شد هزینه ساخت هر مترمربع مسکن زیر ۸.۵ میلیون تومان تعیین شده است.

این در حالی است که سال گذشته، کف هزینه ساخت مسکن از سوی کارشناسان بازار ساخت‌وساز، مترمربعی ۱۰ میلیون تومان اعلام شد. همین حالا هم انبوه سازان هزینه ساخت هر مترمربع مسکن دولتی را حول و حوش ۱۵ میلیون تومان (به قیمت امروز) اعلام می‌کنند. این موضوع خود مهم‌ترین عاملی است که باعث شده است تا امروز که دست کم دو سال از شروع نهضت ملی مسکن سپری می‌شود حجم ساخت‌وساز‌ها متناسب با اهداف دولت و مجلس پیش نرود. عامل مهم دیگر در این زمینه، سطح توان مالی متقاضیان در تامین آورده متناسب با پیشرفت پروژه هاست که به طور مستقیم روی فرآیند ساخت و تکمیل واحد‌ها اثرگذار است.

آمار‌ها نشان می‌دهد آورده متقاضیان نیز متناسب با آنچه باید تاکنون پرداخت می‌شده، تامین نشده است. این در حالی است که فرمول تعیین‌شده در برخی قرارداد‌ها بین سازنده‌ها و دولت برای توافق روی افزایش هزینه ساخت متناسب با تورم، یک پارامتر اثرگذار دیگر در این زمینه است. در برخی از این قرارداد‌ها سقف تعدیل هزینه ساخت در صورت تورم و افزایش هزینه ها، حداکثر ۲۵‌ درصد کل مبلغ قرارداد‌ها تعیین شده است این در حالی است که در سال‌های اخیر به طور متوسط تورم ساخت در هر سال بالای ۴۰‌ درصد بوده است. همه این‌ها عواملی هستند که شرایط، سرعت و روند ساخت واحد‌ها را متناسب با برنامه ریزی‌های انجام‌شده، تحت تاثیر قرار می‌دهند.